Mashattan Maslak

Mashattan Nerede?

Sarıyer ilçesine bağlı Maslak mahallesindedir. Kuzeyde Ağaoğlu Maslak 1453 ve Eclipse Residence ile komşudur. Doğuda sınırında ise Maslak Atatürk Oto Sanayi ve 42 Maslak Residence yer almaktadır. Güney cephesi Maslak’taki plazalara bakar. Maslak mahallesinin en merkezi lokasyonudur. (Bölgedeki diğer önemli projelerden birisi olan Vadi İstanbul hakkında yazımızı okuyun >>)

Mashattan Satılık

1. Mashattan Daire Fiyatları

2024 Şubat ayı itibari ile Mashattan satılık daire fiyatlarıdır.

Mashattan Kiralık

1. Mashattan Ev Kiraları

2024 Şubat ayı itibari ile Mashattan’da mobilyasız dairelerin kiralık fiyatlarıdır.

Mashattan Sitesi

• Mashattan projesi 140 dönümdür.
• 33 katlı 10 kuleden oluşur.
• 130 dönüm yaşam alanı, 10 dönüm bina yerleşimi yer alır.
• 3.400 araçlık kapalı otopark

1. Mashattan Site Planı

2. Mashattan Daire Tipleri

• 1+1 tipi   85 m2 daire (54 m2 net)
• 2+1 tipi 110 m2 daire (72 m2 net)
• 2+1 tipi 120 m2 daire (80 m2 net)
• 2+1 tipi 130 m2 daire (90 m2 net)
• 2+1 tipi 135 m2 daire (93 m2 net)
• 3+1 tipi 170 m2 daire (100 / 118 m2 net)*
• 3+1 tipi 170 m2 daire (118 / 130 m2 net)
• 4+1 tipi 255 m2 daire (170 m2 net)
• 5+1 tipi 340 m2 daire (230 m2 net)**

* bahçe dubleksi   ** Penthouse

3. Mashattan Site Servisi ve Saatleri

• 07:30
• 08:00
• 08:30
• 09:00
• 10:00
• 11:00
• 12:00
• 14:00
• 15:00
• 16:00
• 17:00
• 18:00
• 18:30
• 19:00

Mashattan Sitesi- İTÜ Ayazağa Metro İstasyonu arasında servis hizmeti verilmektedir.

Servis aracı, bir hafta A1 Blok bir hafta B5 Blok önünden hizmete başlamakta ve Blok önlerinde bekleme yapmamaktadır.

4. Mashattan Aidat

Mashattan’da aidatlar brüt metrekarelerin 39 TL ile çarpılması ile hesaplanır. Örnek:

•   85 m2 dairelerde aidat 3.315 TL
• 110 m2 dairelerde aidat 4.290 TL
• 170 m2 dairelerde aidat 6.630 TL

Aidata dahil olmayanlar: Isıtma ve soğutma (fancoil sistemi), elektrik, su, ortak alan tüketimleri vb.

Aidata dahil olanlar: 3 tane açık havuz, 7/24 güvenlik, bahçe bakım, 2 tenis kortu, 1 basketbol sahası, metroya shuttle (bu hizmet geçici süreyle durdurulmuştur), dış cam temizle, resepsiyon.

5. Mashattan İskan Durumu

Mashattan sitesinde, iskan sorunu Mart 2021 itibari ile çözülmüş ve kat mülkiyeti tapuları dağıtılmıştı. Ancak Temmuz 2023’te sonuçlanan dava neticesinde iskan iptal edilmiştir.

Sorularınız için:

Önder Çoban

+90549 634 0334

onder@emlakcep.com

Not: Yazıda belirtilen ev fiyatları dairelere göre farklılık gösterebilir. Yatırım tavsiyesi olarak alınmamalıdır.

Vadi İstanbul Nerede?

Sarıyer’e bağlı Ayazağa mahallesi sınırları içerisindedir. TEM, Galatasaray Stadyumu ve Oyak Sitesi ile komşudur. Galatasaray Stadyumu ile Kağıthane (Sadabat) deresi arasında yer alır.

A. Vadi İstanbul’a Nasıl Gidilir?

• Büyükdere caddesinde Maslak yönünde OPET’e varmadan Ayazağa sapağından çıkılır. Aşağı yönde Ayazağa caddesinden inilir ve yol bitiminde sola dönülür. Vadi İstanbul tabelaları takip edilerek gidilebilir.
• TEM ‘de Edirne yönünde gidenler için Galatasaray Stadyumunu geçer geçmez giriş bulunur.

B. Vadi İstanbul Adres

• Ayazağa Mahallesi Kemerburgaz Caddesi No:1/A Sarıyer, İstanbul

Vadi İstanbul

Vadi İstanbul 3 etaptan oluşmaktadır:

1. Vadistanbul Teras
2. Vadistanbul Bulvar (AVM, ofisler, otel)
3. Vadistanbul Park

• 424.000 m2 alanda toplam 1900 konut yer alır. 760 metre alışveriş caddesi. Ofisler, AVM, 5 yıldızlı otel, sinema salonları. 275 mağaza. 450.000 m2 otopark alanı.
• Çevresi Bağdat ormanları ile çevrilidir. Metroya Havaray ile bağlantısı yer almaktadır.
• Boğaz’dan çekilen deniz suyunun Sadabad Deresi’ne aktarılması ve böylece derenin eski günlerine dönmesi hedeflenmektedir.

1. Vadi İstanbul Teras Evler

8 blokta 1.111 konut yer alır. 1800 araçlık otoparka sahiptir.

• 1,3,5 ve 8. bloklar 20 katlıdır.
• 2,4,6 ve 7. bloklar 11,12,13 katlıdır. (teraslı daireler yer alır)
• Sabah 07:00 – akşam 21:30 arası metroya ücretsiz shuttle bulunur.
• 3 adet açık ve 1 adet kapalı yüzme havuzu bulunur.
• Spor: Tenis, basketbol, futbol sahası, spor salonu, sauna ve yürüyüş parkuru.
• Anaokulu ve çocuk oyun alanı yer almaktadır.
• Yayalar ve araçların siteye giriş-çıkışlarda kontrollü geçişi.
• Girişteki güvenlik kulübesi ile daireler arasında intercom ile haberleşme.
• 7 x 24 kameralı güvenlik sistemi.

Vadi İstanbul Teras Daire Fiyatları

Vadi İstanbul Teras Ev Kiraları

2. Vadi İstanbul Park

3+1 ve 4+1 ağırlıklı 762 daire yer alır. 3700 araçlık otopark bulunur.

• Kreş ve spor salonu 
• 2 adet açık yüzme havuzu
• Yayalar ve araçların siteye giriş-çıkışlarda kontrollü geçişi.
• Girişteki güvenlik kulübesi ile daireler arasında intercom ile haberleşme.
• 7 x 24 kameralı güvenlik sistemi.

Vadi İstanbul Park Daire Fiyatları

Park etabında satışlar tamamlanmış olup, site %100 doluluk oranına sahiptir. Açılan otel, hastane gibi tesisler Park etabını gözde bir konum haline getirmiştir. Teras etabına nazaran fiyatlar zaman zaman %10’a kadar farklılık gösterse de iki etap arasındaki fiyat farkı giderek azalmaktadır.

Vadi İstanbul Park Ev Kiraları

Satış fiyatlarına paralel olarak kiralık fiyatları da Teras etabına benzer bir fiyat aralığına yerleşmiştir.

3. Vadi İstanbul AVM ve Ofisler

Vadi İstanbul Bulvar’da yer alan 9 blokta çok sayıda ofis, Alternatif Bank, Socar ve Kale Endüstri Holding’in genel müdürlükleri yer alır. Ayrıca Radisson Blu Otel bulunmaktadır. AVM bölümünde 760 metrelik alışveriş caddesi ile diğer AVM’lerden çok farklı bir görüntüye sahiptir.

4. Vadi İstanbul Metro & Havaray

Havaray aslında füniküler sistemi ile çalışmaktadır. Halat ile birbirine bağlı 2 vagondan biri aşağı diğeri yukarı yönde hareket eder. Vagonlar 10 dk’da bir çalışır. Havaray, Vadi İstanbul’u Seyrantepe metro istasyonuna bağlar. Seyrantepe metrosu ile tek duraklık bir yolculuk yapılır ve Yenikapı-Hacıosman metrosuna ulaşılır.

Sorularınız için:

Önder Çoban

+90549 634 0334

onder@emlakcep.com

Not: Yazıda belirtilen ev fiyatları dairelere göre farklılık gösterebilir. Yatırım tavsiyesi olarak alınmamalıdır.

Henüz inşaat başlamadan ya da inşaat esnasında; hak sahiplerinin daire, işyeri, depo gibi bağımsız bölümlerdeki paylarını ve teknik detaylarını belirlemek amacıyla yapılan işleme ve sonuç olarak çıkartılan tapu tipine verilen isimdir.

Kat irtifakı, arsanın ortak maliklerinin aralarında anlaştıkları şekilde bir bina inşa edilmesi için düzenlenmiş bir sözleşme olarak ta düşünülebilir. Arsa tapusunda, üzerinde yapılacak binaya dair hiçbir düzenleme bulunmadığından; inşaat tamamlanıp kat mülkiyeti tapusu çıkartılana kadar olan süreçte tüm devir ve satış işlemleri kat irtifakı tapusu ile sağlanır.

Bu belgeyle inşaatı yapan; binanın ne gibi özellikleri olacağını, metrekaresi gibi teknik bilgilerinin neler olacağını taahhüt eder. Bina yapıma başlamadan ya da yapım aşamasındayken, hak sahiplerinin arsa üzerindeki payları ve binadaki hakları hukuken garanti altına alınmış olur.

1. Kat İrtifakı Neden Yapılır?

Burada amaç, üzerine inşaat yapılan arsanın sahiplerinden birisinin ya da müteahhitin kendisine ait bir payını satması durumunda diğer pay sahiplerinin ve tabi ki satın alanın bu işlemden zarar görmemesidir. Arsada pay sahibi olan kişiler, yapılacak olan binadaki taşınmazlarını satmak isterse, bu işlem kat irtifakı tapusu ile sorunsuz bir şekilde yapılır. Kat irtifakı tapusu olmaması durumunda arsa tapusu üzerinden hisse satışı mevzu bahis olur ki, bu durum büyük riskler taşır.

Kat İrtifakı Ne Zaman Yapılır?

Bir inşaat yapılmadan önce, arsanın bağlı bulunduğu Tapu Sicil Müdürlüğüne gidilir. Müteahhit, konutun nasıl yapılacağı ve ne gibi teknik özelliklere sahip olacağını gösteren bir proje sunar. Projenin onaylanması için, Belediye tarafından ilgili mevzuatlara uygunluğu incelenir. Sonuç olarak, projeyi onaylanırsa kat irtifakı tapu kütüğüne tescil edilir ve inşaata başlanır. Bodrum kat çıkıldıktan sonra, arsa sahipleri isterse kat irtifaklı tapularını alabilir.

Kat İrtifakı Ne Zaman Biter?

Normal durumda, kat irtifakı, inşaat tamamlanıp iskan alınmasına müteakip, kat mülkiyeti işlemlerinin başlatılması ile sona erer.

2. Kat Karşılığı İnşaatlar ve Kat İrtifakı

Son dönemde çok revaçta olan kat karşılığı inşaatlar kat irtifakı sistemine dayanır. Kat irtifakı sayesinde arsa sahipleri ile müteahhit arasında kat karşılığı anlaşma yapılabilir. Kat irtifakı ile tüm bağımsız alanların sınırları belirleneceği için kim hangi daire ve işyerlerini alacak, sözleşme ile resmiyete dökülebilir.

Kat İrtifakı Tapu Yerine Geçer mi? Konut Kredisi Çıkar mı?

Kat irtifakı alındıktan sonra taşınmazın alım satımı artık mümkündür. Bazı bankalar kat irtifakı olmayan konutlara konut kredisi (mortgage) vermeyebilir. Bu nedenle de kat irtifakı önem arz eder. Satış işlemi sonucunda satın alan kişiye, kat irtifakı tapusu verilir. Ancak henüz iskan alınmadı ise dairenin mevzuatlara uygun olarak yapıldığından emin olunamaz. Bu durumda karşılaşılabilecek riskler aşağıda belirtilmiştir.

Kat irtifakı kurulması için gereken belgeler nelerdir?

• Kimlik belgesi (Taraflara varsa temsilcilerine ait)
• Fotoğraf (1’er adet)
• İşlemde temsil var ise temsil belgesi (Yetki belgesi, Vekâletname vb.)
• Mimari proje
• Vaziyet Planı
• Yönetim Planı

3. Kat İrtifaklı Daire Almanın Riskleri Nelerdir?

Kat irtifakı alındıktan sonra belediyeye verilen projeden aykırı olarak inşaat tamamlanabilir. Böyle bir durum aşağıda listelediğimiz riskleri doğurur. Bu durum ülkemizde özellikle belirli semtlerde yaşanmakta ve bu bölgelerde tapu sorunu herkes tarafından bilinmektedir. Bu bölgelerdeki binalarda kat mülkiyeti tapular alınamamaktadır. Zaman zaman düzenlenen aflar ile bu sorunlar belirli ölçüde çözülse de, bu aflar sonraki inşaatlarda da benzer aykırılıklara neden olabilmektedir.

• Arsa sahipleri ya da hak sahipleri dava açabilir ve yıkım kararı aldırabilir.
• Aynı durum belediye için de geçerlidir. İlgili belediye yıkım kararı alabilir.
• Konut kredisi kullanımında sorunlar yaşanabilir.

Kat İrtifakı Kat Mülkiyeti Farkı

İnşaat başlamadan önce ya da inşaat esnasında, arsa üzerine yapılacak olan binadaki tüm bağımsız bölümlerin özelliklerinin ve sınırlarının net olarak belirlenmesini kat irtifakı sağlar. Bina yapıldıktan sonra oluşacak mülkiyet haklarını önceden garanti altına alan sözleşmedir. İnşaat öncesi ya da süresince tüm satış ve devir işlemlerinde kat irtifakı tapusu kullanılır. İnşaat tamamlanınca, inşaatın verilen izinlere uygun yapılıp yapılmadığı ilgili belediye tarafından kontrol edilir ve iskanı onaylanır. İskanın ardından nihai tapu olan kat mülkiyeti tapusuna geçiş yapılır.

Kat irtifakı sayesinde, inşaat başlamadan kat karşılığı müteahhit sözleşmesi imzalanabilir ve satış işlemleri konut kredisi kullanılarak yapılabilir. Sadece arsa tapusu ile bu işlemler yapılamaz. Bina projeye uygun yapılmaz ise iskan alamama riskini barındırır.

Kat mülkiyeti ile, binanın projeye uygun yapıldığı ve iskanın alındığı anlaşılır. Artık taşınmaz ile ilgili hiçbir risk kalmamıştır. Nihai tapudur.

Not: Burada yazılı bilgiler yatırım tavsiyesi içermemektedir.

İskan Nedir?

İskan işlemlerine başlamak için öncelikle binanın tamamlanmış olması gerekir. Kat irtifakı yapılmış ise, ilgili belediyeye başvurulur ve binanın projeye uygunluğu denetlenir. Bu denetim sonucunda, inşaatın daha önce sunulan projeye uygun olduğu tescillenir ise, belediye tarafından “Yapı Kullanma İzin Belgesi” veya diğer adıyla “İskan” verilir.

İskan Nasıl Alınır?

İskan belgesi almak için, yapı tamamlandıktan sonra daha önce projenizi onaylayan belediyenin İmar Müdürlüğü’ne bir başvuruda bulunulur. Bu başvuruda yapının tamamlandığına dair bir dilekçe verilir. Verilen bu dilekçe üzerine, belediye tarafından ilgili yapı yerinde denetlenir ve önceden sunulan projeye uygunluğu kontrol edilir. Eğer herhangi bir uygunsuzluk bulunmaz ise “yapı kullanım izin belgesi” verilir.

İskan Olmazsa Ne Olur? İskansız Ev Alınır mı?

Kat irtifakının üstüne iskan da alındığında, bu inşaatın projeye uygun olarak yapıldığı tescillenmiş olur. İskan tüm apartman için alınır ve tüm kat maliklerine belirli bir masraf çıkar. Bu durum zaman zaman, tamamlanmış binalarda iskan alınamamasına neden olmaktadır. Bazı bankalar, konut kredisi için tek başına kat irtifakını yeterli görmez ve iskân şartı arar. Bundan dolayı, konut projeye uygun yapılsa dahi, iskânı olmayan bir konutu almak bazı zorluklar ve riskler barındırabilir. 

Bir yapı için henüz iskan belgesi alınmamış ise, resmi kayıtlarda bu yapı inşaat olarak gözükür. Henüz iskan belgesi olmadığı için, binaya elektrik ve su gibi mesken abonelikleri alınamaz, ancak şantiye abonelikleri alınabilir. Bu durum, konut sahiplerinin faturasına ek maliyetlerin yansımasına sebebiyet verir. Ayrıca ticari birimler için ruhsat alınamaz. Bu durum ülkemizde bir çok binanın altında yer alan dükkan/mağaza gibi bölümlerin boş kalmasına ya da sadece belirli bir işletme türüne kiraya verilebilmesine sebep olmaktadır.

İskan Sorgulama

İskan ruhsatı sorgulama, binanın bulunduğu ilgili belediyenin İmar Müdürlüğü Yapı Kullanım İzni birimlerinde yapılır. İskan ruhsatı sorgulaması öncesi emin olunması gereken iki ana başlık bulunur: Birincisi binanızın ruhsat süresinin geçmemiş olması, ikincisi binanın ilgili yasa ve mevzuata uygun bir biçimde inşa edilmiş olmasıdır.

İskan Alındıktan Sonra Tapu Değişimi

Belediyelerin iskan işlemini Tapu Kadastroya bildirmesi, Tapu Müdürlüğünün de kendi kayıtlarında gerekli güncellemeleri yapması gerekir. Her tapuda yer alan “Tapunun Cinsi” kısmı, iskan alınmadan önce Tapu Dairesi Kat Mülkiyeti kütüğünde “arsa” olarak görünürken, alındıktan sonra “bina” şeklinde değiştirilir. Bu sayede artık bağımsız bölüm sahipleri kendi konut ya da iş yerlerinin kat mülkiyeti tapusunu alabilir.

Not: Burada yazılı bilgiler yatırım tavsiyesi içermemektedir.

Kat Mülkiyeti Ne Demek?

Arsa üzerine inşa edilen yapının iskanı da alındıktan sonra sıra, mesken ve iş yerlerine tapu alınmasına gelir. Kat mülkiyeti, apartman için iskan alındıktan sonra çıkartılan ve konutların bağımsız bölümlerini açıkça belirten mülkiyet tapusudur. Kat irtifakının bir üst aşamasıdır.

Kat Mülkiyetli Tapu Nedir?

Tapu üzerinde yer alan kat mülkiyeti bölümü işaretli ise o tapu kat mülkiyeti tapusudur. Kat mülkiyetli bir binada her bağımsız bölüm ayrı bir taşınmaz sayılır. Kat mülkiyeti tapusuna sahip olan kimse, o mülkiyet için başlı başına bağımsız bir maliktir. Özetle kat mülkiyeti tapusu, sizin evin sahibi olduğunuzu bildiren en önemli belgedir.

Kat Mülkiyeti Nasıl Alınır?

İnşaat tamamlandığında, bina içerisinde yer alan tüm bağımsız bölümler de tamamlanmış olacağından, tapuda bunun artık “mülkiyet” kavramıyla belirtilmesi gerekmektedir. İskan alındıktan sonra kat mülkiyetine geçiş kolaylaşır.

Kat İrtifakından Kat Mülkiyetine Nasıl Geçilir? Kat İrtifakı Kat Mülkiyetine Nasıl Çevrilir?

Kat irtifakından kat mülkiyetine geçiş zorunludur. Kat irtifakı kurulmuş ve iskan belgesi alınmış yapılarda, kat irtifakına sahip maliklerden herhangi birisinin tapu müdürlüğüne başvurması ya da iskan belgesinin yetkili idare tarafından tapu müdürlüğüne gönderilmesi durumunda, herhangi bir belge istenmeksizin kat mülkiyetine resmen geçilmiş olur. Başvurunun gerekli olduğu durumlarda, kat irtifakından kat mülkiyetine geçiş talebi için bir dilekçe yazılması gerekir. Bu dilekçe, tapu müdürlüklerinden ya da internetten temin edilebilir.

Kat Mülkiyeti Tapu Masrafı

Kat mülkiyetine geçişte asıl sorumlu müteahhit olsa da, bina tamamlandıktan sonra bu işler ülkemizde daha çok kat maliklerine kalmaktadır. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 55. maddesi gereğince, kat mülkiyetine geçişte vergi ya da tapu harcı alınmaz. Ancak TKGM tarafından, Döner Sermaye İşletmesince her yıl belirlenen tarifeye göre bir ücret alınır.

Kat Mülkiyeti İçin Gerekli Belgeler

• İskan (Yapı Kullanma İzin) belgesi
• Başvuruyu yapan kişinin veya temsilcisinin nüfus cüzdanı.
• Başvuruyu yapan kişinin 6×4 cm büyüklüğünde 2 adet vesikalık fotoğrafı

Kat Mülkiyeti ile Kat İrtifakı Farkı Nedir?

Kat irtifakı, inşaatın yapılacağı arsa üzerinde almayı planladığınız dairenin hissesini belirten arsa tapusudur. Kat mülkiyeti ise, iskan alındıktan sonra tapuya başvurularak çıkartılan ve her bir konut sahibinin hangi bağımsız bölüme sahip olduğunu belirten mülkiyet tapusudur. Yani, en basit anlatım ile, kat mülkiyeti kat irtifakının bir üstüdür.

Kat mülkiyetine sahip olan bir dairenin tüm mevzuatlara uygun olarak yapıldığı kesindir, ancak aynı durum kat irtifakı için söylenemez. Henüz inşaat ilgili belediye tarafından denetlenmemiş ve/ya projeye uygun olup olmadığı onaylanmamıştır. Diğer bir tabir ile iskan alınmamıştır.

Kat Mülkiyeti Kanunu

Kat Mülkiyeti Kanunu yapımı tamamlanan ve iskanı alınan ana gayrimenkulün kat, daire, büro, dükkan, mağaza, depo gibi bölümlerinin bağımsız mülkiyet haklarının nasıl kurulacağını düzenler. Kat mülkiyeti tamamlanmış yapının tümü için kurulur. İlgili gayrimenkulün yalnız bir veya birkaç bölümü için kat mülkiyeti kurulamaz. Kat mülkiyeti, Tapu Sicili Tüzüğüne göre tutulacak kat mülkiyeti kütüğüne tescil olunur. Kat malikleri, Kat Mülkiyeti Kanunu sayesinde, kendilerine ait bağımsız bölümler üzerinde, Medeni Kanunun maliklere tanıdığı bütün hak ve yetkilere sahip olurlar.

Ana gayrimenkul: Kanunda bahsi geçen kriterlere uygun gayrimenkulün tamamına verilen isimdir

Bağımsız Bölüm: Kat irtifakı tamamlanacak bir yapıda her bir bölümün özelliklerini ve sınırlarını belirler. Kat mülkiyeti kanununda bağımsız bölüm, kat irtifakı sırasında belirlenmiş, daire, büro dükkan depo gibi bölümlerin tamamına verilen isimdir.

İlginizi çekebilir: Kat İrtifakı Nedir? Ne Zaman ve Neden Yapılır?

Not: Burada yazılı bilgiler yatırım tavsiyesi içermemektedir.

Evinizi satmak istiyorsunuz ancak uzun süredir piyasada olan eviniz bir türlü istediğiniz ilgiyi görmüyor mu? Bu sık karşılaşılan bir durumdur. Bu yazımızda evinizi satma yolunda işinizi kolaylaştıracak önemli bilgiler paylaşacağız. 

Yapmanız gereken ilk şey, evinizi kendiniz mi satacaksınız yoksa bir emlak danışmanı ile mi çalışacaksınız karar vermek olacaktır. Ev satmak için yapılması ve dikkat edilmesi gerekenleri bu 2 başlık altında inceleyelim:

A. Emlak Danışmanı ile Ev Satma

Evinizi kendiniz satmak isterseniz nelere dikkat etmelisiniz, bir sonraki bölümde anlattık. Peki onca işi kendiniz yapmak yerine bir uzman ile çalışmak isterseniz? Bu bölümde, doğru gayrimenkul danışmanını seçerken nelere dikkat etmeniz gerektiğini anlatacağız.

6 Maddede Gayrimenkul Danışmanınızı Tanıyın:

1. Sağlıklı bir değerleme yapıyor mu? Bir gayrimenkul danışmanının uzmanlığını gösteren kriterlerden birisi, size evinizin değeri konusunda verdiği bilgiler ve sunduğu verilerdir. Emlak danışmanı ile ilk görüşmenizde bölgesine ne kadar hakim olduğunu ve değerlemeyi ne kadar profesyonelce yaptığını gözlemleyin. Aşağıda yer alan “Evimin Değerini Ne Kadar” başlıklı bölümde sık yaşanan bir senaryoya yer verdik. 
2. Pazarlamaya zaman ve para ayırıyor mu? Emlak danışmanınızın hangi ilan sitelerine üye olduğunu ve ilanınızı nerelerde yayınlayacağını öğrenin. Ayrıca arama motoru reklamları, sosyal medya ve satılık brandası vb çalışmaları yapıyor mu sorun. Aşağıda yer alan “Sahibinden İlan Verme” başlıklı bölümde ilan sitelerine dair önemli bilgiler bulunmaktadır.
3. İlanlarını doğru giriyor mu? Gayrimenkul danışmanınızın ilan verme konusunda ne kadar uzman olduğunu ilan sitelerindeki ilanlarını kontrol ederek öğrenebilirsiniz. İlan başlıkları, metinleri ve fotoğrafları profesyonelce düzenlenmiş ise, bu size iyi bir danışman ile karşı karşıya olduğunuzu gösterir. Aşağıda, ilan verirken nelere dikkat edilmesi gerektiğini en önemli başlıkları ile inceledik.
   
4. Telefonlarınıza zamanında dönüyor mu? Size zamanında dönmeyen bir danışman alıcılara da zamanında dönmeyecektir. Emlak danışmanınızın telefonuna ne kadar hızlı döndüğünü muhakkak test edin. Aşağıdaki ilgili bölümde de anlattığımız üzere: Emlak danışmanı, kendisi ile iletişime geçen bir müşteriye ilk 1 saat içerisinde geri dönmez ise o müşteriye ulaşma ihtimali 10 kat düşüyor!
5. Sosyal medyada profesyonel mi? Evinizin satışını temsil edecek danışmanın sosyal medyayı kullanma şekli, size o kişinin işini ne kadar profesyonelce yaptığı konusunda önemli bir fikir verecektir.
6. Tapu işlemlerine hakim mi? Evin satışı için bir müşteri ile anlaşılması durumunda tapu işlemlerini kimin, nasıl takip edeceğini muhakkak tartışın. Tapuda ev satışının nasıl yapıldığına dair yazımıza buradan ulaşabilirsiniz >>

B. Sahibinden Ev Satma & Sahibinden İlan Verme

1- Evimin Değeri Ne Kadar? (Ekspertiz)

Ev sahiplerinin genellikle evinin fiyatına dair bir tahmini olur. Ancak gayrimenkul değerleme, sahibinden satılan evlerde hata yapılan en önemli kalemlerden birisidir. Bir evin piyasaya ilk çıkış fiyatı çok önemlidir. İşte size günümüzde çok sık yaşanan ve en dikkat edilmesi gereken senaryo:

• Ev arayanlar emlak sitelerinde liste ve haritalar üzerinden benzer tüm evlerin fiyatlarını öğrenir.
• Sizin evinizi diğer evlerin özellikleri ve fiyatları ile karşılaştırır.
• Benzer evlerden hissedilir derecede fazla fiyatlamanız durumunda eviniz uzun süre piyasada kalır ve siz de fiyat düşürmeye başlarsınız.
• Potansiyel müşteriler ne zaman eviniz ile ilgilense; komşulardan, emlakçılardan ve diğer kaynaklardan evin uzun süredir piyasada olduğu ve fiyatının sürekli düştüğüne dair haberler alır.
• Bu süreçte izinli ya da izinsiz bazı emlakçılar evinizi ilan sitelerinde yayınlar. Aynı evin birden fazla ilanı ile karşılaşan alıcılar evinize dair daha da olumsuz bir fikre kapılır.
• Son olarak, belki de en kötüsü bu ilanlarda eviniz farklı farklı fiyatlar ile yer alır. Ev arayanlar kazıklanma korkusu ile ne sizi ne de emlakçıları arar.

Evin değerini siz belirleyecekseniz; hem evinizin olduğu muhitte yakın zamanda sizin evinize benzer evler ne kadara satılmış öğrenmeli hem de ilan sitelerinden muhitinizdeki benzer evlerin fiyatlarına bakmalısınız. Yine de bu süreçte bir uzmandan yardım almanızı öneririz.

2- Sahibinden İlan Verme (İlan sitelerinde ilanlar neye göre sıralanır?)

Konu ev satmak olunca ilk akla gelen ilan siteleridir. Sahibinden ilanlar ile ilgili olarak ev sahiplerinin bilmediği bir şeyi yazalım; ilan sitelerindeki ilanların %95’i emlakçıların yayınladığı ilanlardan oluşur.  Bunun size etkileri şunlar olacaktır:

• İlan sitelerinin gelir kaynağı emlakçılar olduğu için sahibinden ilanlar genellikle daha arkada listelenir.
• İlan siteleri “doping” ve “turbo” gibi adlarla ilan listelerinin üst sıralarını satar. Üst sıralarda doping kullanılmış yani ekstra ücret ödenmiş ilanlar yayınlanır. Emlakçılar düzenli olarak doping satın alır ve üst sıraları kapatır. 

• Bazı ilan sitelerinde ilanınızı üst sıralarda tutmak için her gün güncellemeniz gerekir. Yine emlakçılar her gün bunu düzenli yaptıkları için ilanlarını üst sıralara taşırlar.

Bu saydığımız nedenlerle sahibinden yayınlanan ilanlar ilk günler nispeten dönüş alsa da, zamanla telefonunuz çalmamaya başlar.

3. İlan Başlığı & İlan Başlığı Örnekleri & İlan Metni

Ev sahipleri, ilanının başlığını ve içeriğini yazarken nelere dikkat edilmesi gerektiği konusunda genellikle bilgi sahibi değildir. Gayrimenkul danışmanları ise konunun öneminin farkındadır. İşte ilanınızın daha fazla bulunmasını sağlayacak 2 önemli ipucu:

1. İlan Başlığı: Google’da ev arayanlar, arama sonuçlarında önce ilan sitelerini, sonra bazı ilanlara ait sonuçları görürler. Bu ilanlar doğru bir ilan başlığına ve ilan metnine sahip oldukları için önde listelenir. Google’da ev aramaları genellikle lokasyon ile başlar, bu nedenle ilan başlığınız lokasyon ile başlamalıdır. Örnek: Erenköy Bağdat Caddesinde…
2. Lokasyonun ardından oda sayısı ve “satılık daire” ibaresi eklenir. Olmazsa olmaz bilgiler eklendikten sonra evin en can alıcı özelliğinin eklenmesi sağlıklı olur. Örneğin: Dubleks, Geniş, Manzaralı, … AVM’ye yakın, 160 m2, lebiderya, manzaralı, sıfır vb..
3. İlan Metni: İlan sitelerinde yapılan aramaların kayda değer bir kısmı kelime yazılarak yapılan aramalardan oluşur. Hem Google hem de ilan siteleri, ilanınızın başlığı kadar ilanınızın açıklamasına da önem verir.  İlanın açıklamasında aynı kelimeleri tekrar tekrar geçirmemeye dikkat edin ve evinize dair özellikleri detayları ile yazın. En önemli özellikleri koyu ve BÜYÜK HARFLER ile yazmanızda fayda var.

4. İlan Fotoğrafları

Evinizin fotoğraflarını çekerken, evin ışık aldığı bir vakti tercih edin. Ancak fotoğrafları çekerken güneş ışığını karşınıza almayın. Evin temiz ve düzenli olması, içeride insan olmaması önemlidir. Fotoğrafları olabildiğince geniş bir açı ile çekin ve evin en önemli özelliklerine yoğunlaşın. (Manzarası, dubleks oluşu, ankastre mutfağı vb..)

5. Telefonların Yanıtlanması & Ev Gezdirme

Eğer bir uzman ile çalışmıyorsanız, dikkat etmeniz gereken konuların başında telefon ve mesaj ile gelen müşterilerin zamanında yanıtlanması gelir. Gelen aramaları ve mesajları hemen yanıtlayamayabilirsiniz. Ancak gecikmemeniz gerekir. Amerika’da yapılan bir araştırmada, sizinle iletişime geçen bir müşteriye ilk 1 saat içerisinde geri dönmemeniz durumunda kendisine ulaşma ihtimalinizin 10 kat düştüğü görülmüştür.

Arayanlara zamanında döndüğünüzde, o alıcıyı kazanma ihtimalini artar. Ancak ev göstermeyi ilk 1-2 gün içerisinde gerçekleştirememeniz durumunda şansınızın yine önemli oranda düşeceğini söylememize gerek var mı?    

6. Tapu İşlemleri 

Satış aşamasına geçileceğinde tapu işlemlerine hakim olmak son dakikada yaşanacak sıkıntıların önüne geçer. Tapuda ev satışının nasıl yapıldığına dair yazımıza buradan ulaşabilirsiniz >>

Gayrimenkul satışı yüksek maliyetli ve genellikle uzun soluklu bir alış veriştir. Bu nedenle dikkat edilmesi gereken önemli hususlar ve riskler barındırır. Alacağınız evin üzerinde haciz, ihtiyati tedbir, kredi ya da vergi borcu olup olmadığı araştırılmalı, satıcının verdiği tüm bilgiler teyit edilmelidir.

Tapuda Gerekli Evraklar 2022 (Satış İçin Gerekli Belgeler)

Ev satışı sadece Tapu Sicil Müdürlüğü’nde yapılabilir. Ev satışı için gerekli belgeler hazırlanır ve ilgili tapu müdürlüğünden randevu alınır. Tapu randevusu ALO 181 Tapu ve Kadastro Çağrı Merkezi aranarak ya da web tapu‘dan online alınabilir. Genellikle tercih edilen yöntem web tapu’dan yapmaktır. Artık bizzat giderek başvuru yapılmamaktadır. Alıcı ve satıcı veya bu kişilerin vekil tayin ettikleri kişiler satış işlemi için randevu saatinde Tapu Müdürlüğü’nde bulunmalıdır. Tapuda satış için gerekli evraklar şunlardır: 

1. Satıcıdan istenen evraklar:

• Nüfus cüzdanı aslı
• Belediyeden alınan Emlak Beyan Değerini Gösterir Belge (Raiç)
• Vekil tayin edilecekse noter onaylı vekaletname (aslı)

2. Alıcıdan istenen evraklar:

• 1 adet Fotoğraf (Artık zorunlu değil)
• Nüfus cüzdanı aslı
• Vekil tayin edilecekse noter onaylı vekaletname (aslı)

Ayrıca:

• Zorunlu Deprem Sigortası poliçesi (DASK)

2022 yılı Tapu Harcı Ne Kadar?

• Satış için ödenecek harç ücretinde, beyan edilen değer esas alınır. Bu değer üzerinden alıcı ve satıcı ayrı ayrı olmak üzere binde 20 oranında ücret öder. Tapu masrafları konusunda detaylı yazımıza buradan ulaşabilirsiniz >> 
• Ayrıca bir döner sermaye ücreti tahsil edilmektedir.

Tapuda Ev Satışı Nasıl Yapılır?

1a. Tapudan Önce Netleştirilmesi Gerekenler:

• Tapu Harcı: Normal şartlarda alıcı ve satıcı tarafından eşit oranda ödenen Tapu harcı ülkemizde alıcıya ödetilebilmektedir. Tapu harcının nasıl ödeneceğine dair, taraflar bir anlaşmaya varmalıdır.
• Tapuda Gösterilen Satış Bedeli: Tapu harcı, alıcı ve satıcının beyan ettiği satış bedeli üzerinden hesaplanır. Ayrıca satıcı, evi son 5 yıl içerisinde almış ise, Değer Artış Kazancı vergisi ödemek durumda kalabilir. Bu nedenle taraflar tapuda satış bedelini düşük gösterebilmektedir. Bunun her iki taraf için ciddi yaptırımları olabilmektedir. Bu nedenle satış bedelinin doğru gösterilmesi konusunda anlaşılmalıdır.
• Emlakçı Komisyon Bedeli: Kanuni hizmet bedeli taraflar için %2 + KDV’dir. 
• Ödemenin Yapılma Şekli: Alıcının satıcıya ödemesini nasıl yapacağı netleştirilmeli, banka hesaplarının üst transfer limiti kontrol edilmelidir.

1b. Tapudan Önce Yapılması Gerekenler:

• Konut Kredisi Araştırması: Konut kredisi çekilecek ise faiz oranları ve masrafları araştırılmalı ve bankaya karar verilmelidir.
• Konut Kredisi Başvurusu: Gerekli evraklar hazırlanarak bankaya başvurulmalı (kredi kullanacaklar için)
• DASK yaptırılmalı: Zorunlu Deprem Sigortası (DASK) yaptırılmalı ve ya varsa kontrol edilmeli. 
• Rayiç Bedel Alınmalı: Konutun bağlı bulunduğu belediyeden Emlak Beyan Değerini Gösterir Belge alınmalı ve varsa emlak vergisi ödemesi yapılmalı.
• Tapuya Başvuru: Tapu sahibi ya da vekili gerekli evraklar ile birlikte bağlı bulunulan Belediye’deki tapu müdürlüğüne başvuruda bulunmalı
• Harç Ödemesi: Randevu bilgileri SMS ile gelir ve buna göre harç ödemesi yapılır.

2. Tapuda Ev Satış İşlemleri:

• Randevu Saatinde Tapuda Olunmalı: Randevu saatinde tapuda tüm alıcılar ve satıcılar (veya vekilleri), kimlik belgeleri ile hazır olmalı
• Okuma Yazma Bilmeyenler İçin Şahit Bulunmalı: Okuma yazma bilmeyen alıcı ya da satıcı var ise, akrabalık bağı olmayan 2 şahit bulunmalıdır.
• İmzalar Atılır: Akit odasında tapu görevlisinin açıklamaları ve sorularının ardından satış evrakları, tüm alıcılar ve satıcılar tarafından imzalanır.

3. Tapudan Sonra Yapılacak İşlemler:

• Faturalar Taşınmalı: Hem alıcı hem de satıcı elektrik, su, doğalgaz gibi faturalarını yeni adreslerine taşımalıdır.
• İkametgah Değişimi: Aynı ilçe sınırlarında dahi kalınsa, adres değişimi olduğu için, Nüfus Müdürlüğüne gidilerek ikametgâh taşıma ya da değişiklik işlemleri yapılmalıdır.
• Emlak Vergisi Bildirimi: Alıcı ilgili belediyeye giderek aynı takvim yılı içerisinde emlak vergisi bildiriminde bulunulmalıdır. Alıcı bildirimde bulunmaması durumunda emlak vergisi satıcıya yazılabilir, bu durumda satıcı için evrak işleri doğabilmektedir. 
• Değer Artış Kazancı Vergisi Ödenmeli: Satıcı, evi son 5 yıl içerisinde almış ise alım ve satım rakamları arasındaki fark neticesinde elde edilen gelirin istisna tutarı aşıp aşmadığı kontrol edilmelidir. Devlet tarafından belirlenen istisna tutar aşılmış ise, satıcı gelir vergisi ödemelidir.